财富帮网赚休闲服务海外研究系列之长租公寓:多因素推动

作者:怎么才能赚钱日期:

分类:怎么才能赚钱

机构:兴业证券

投资要点:

?斯普林特首次在国内上市长期租赁公寓,计划筹资近1亿美元。长期租赁公寓服务提供商“青科公寓(Qingke Plantain)”预计将于11月5日在纳斯达克上市,证券代码为“QK”,将发行520万股ADS股票,发行范围为17-19美元,最高融资近1亿美元。该公司成立于2012年。截至2019年6月30日,公司在上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京等六个城市共经营客房96,854间,其中上海是主要市场,客房超过60,000间,占65%。

?城市化比例持续上升,高房价和高收入比不断提高,长期租户渗透率较低,推动了长期租赁公寓市场的快速发展。2018年,中国城镇化率接近60%,但与发达国家的80%以上仍有很大差距。此外,中国一、二线城市的高房价收入和长期租户的低渗透率将促进长期公寓市场的快速发展。2018年,中国长期租户的渗透率将为17.2%,与美国的31.2%、英国的37%、日本的38.7%和德国的55%相比,仍有很大的增长空间。根据青科招股书中的数据,2014-2018年,老年出租公寓的市场规模从28亿增加到328亿,CAGR为85.2%。预计到2024年,市场规模将达到3957亿元,其中CAGR 18-24家仍高达51.5%。

?青科长期租赁公寓位于年轻白领市场,入住率高,租赁期长,处于领先行业。根据中国洞察的数据,截至2018年12月31日,中国约80%的租户选择月租金低于2000元的公寓。从总出租屋价值和数量来看,青科公寓是国内第三大长期租赁公寓运营商,怎么才能赚钱,而青科是平均租金低于2000元的运营商中的第一家。青科倾向于采用分散的使用模式,在相对便宜和方便的位置(如靠近地铁站)购买公寓,市场定位准确,从而使青科公寓的住房供应受到年轻租户的欢迎。例如,2018年底,平均入住率高达92.4%,而大多数其他公寓的入住率保持在78%-88%左右。青科与业主签订合同时的平均租赁期限为63.3个月,也高于同行业水平。该行业的平均租赁期限大多为40-46个月。根据中国洞察咨询公司的数据,2018年,租户在青科的租赁单元平均居住了8.5个月,这在长期分散式公寓的主要国内运营商中是最长的。

?几轮融资和输血继续扩大规模。首次公开发行前,青科公寓创始人兼首席执行官金光杰直接持有27.6%的股份,而高级管理层和董事持有36.9%的股份、33.1%的股份和79.3%的投票权。辛凯资本及其附属实体共持有最大机构投资者30.6%的股份,而新西兰风险投资、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

?收入强劲增长,亏损持续增加。2017年和2018年,年收入分别为5.22亿元和8.89亿元,净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元。2019年上半年为8.97亿元,同比增长51.4%,亏损3.73亿元,同比增长15.47%,但明显低于营业收入增速。租金收入占总收入的绝对比例,分别占2017年、2018年和2019年上半年总收入的97.35%、89.55%和88.29%。

?租金低和续租率低使得年轻客户很难在短期内获利。清科租金低廉,市场占有率领先,每月不到2000元,这也损害了它的低租金和盈利能力。截至2019年6月30日,该公司九个月的平均月租金(贴现)为1075元,较去年同期的1183元(贴现)下降了108元。折扣后的租金差异也在逐渐缩小,2017财年和2018财年分别为26.0%和25.3%,到2019年6月30日的9个月内降至20%,这意味着需要68个月才能收回单间绿色客房公寓的装修成本。如果公司在营销方面的折扣与租金相结合,收回装修成本需要更长的时间。

?特许经营模式和增值服务或两个方向提高盈利能力。未来,青科公寓可能会采用特许经营模式,以更少的资金更快地运营和扩张。青科计划吸引特许经营者进一步发展轻资产模式,并出售一些技术服务,以帮助那些缺乏技术但希望提高运营效率的特许经营者。此外,长期租赁公寓的用户愿意为增值服务付费。长期租赁公寓在家政服务和房间清洁等方面的便利将有效改善用户体验,有助于塑造长期租赁公寓的品牌形象,提高其竞争力和盈利能力。风险提示:行业竞争加剧,租赁行业政策风险,融资低于预期,租赁行业系统性风险,扩张进度低于预期。

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